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让楼市短期调控让位于长效机制

更新时间:2017-12-13 09:03:50点击次数:1119次
原标题:让楼市短期调控让位于长效机制

中央政治局近期召开会议,研究2018年经济工作,提出“加快住房制度改革和长效机制建设?#20445;?#24182;明确这是明年要着力抓好的一项重点工作。此次有关住房制度的定调,信号意义很明显。除了继续强化短期楼市调控以外,更重要的是利用严厉调控创造出的宝贵“窗口期?#20445;?#21152;快长效机制建设,深化住房制度改革,让调控与长效机制、制度改革共同发力。

始于2016年10月份以来的新一轮调控,目前来看效果显现。一线城市新房和二手住房价格指数同比涨幅均连续13个月回落,二线城市新房和二手住房价格指数同比连续11个月、9个月回落。今年1-11月,一线和二线城市新房交易面积分别下降了39%和25%。但是,尽管以“五限”(限购、限贷、限售、限价、限商)为核心的行政干预全面调控下,楼市“去杠杆?#32972;中?#25512;进,首套房贷利率连续9个月上升,但近期楼市出现反弹。一是少数热点城市房价再次反弹;二是由于热点城市普遍限制高价新盘入市,新房和二手住房价格出现?#26500;遙?#26032;房被迫采取“摇号配售?#20445;?#21335;京出现“万人抢房潮?#20445;?#24847;味着市场对房价上涨的预期还很强?#25671;?/span>

更重要的是,?#29992;瘛?#21152;杠杆?#27604;?#24773;不减。2017年以来,采取?#32454;?#30340;规模控制后,1-10月份中长期贷款(主要是房贷)规模为4.57万亿元,比去年同期4.69万亿元有所下降,但?#29992;?#24635;贷款增加1.03万亿元,其中短期消费贷款增加是主因。2015年,?#29992;?#37096;门消费贷款仅增长18%,2017年上半年的增速达33%,三季度升至41%,比年初的20%翻了一倍。截至10月,?#29992;?#30701;期贷款新增1.6万亿元,接近去年同期的3.5倍,?#23395;用?#24635;贷款的26%,占比增加10个百分点。但社会消费品零售增速呈下?#26143;?#21183;,或许意味着部分消费贷转化为房贷。无抵押、期限短、利率高的消费贷款进入楼市,这是投资投机需求抬头的信号。

另外,鼓励租赁的政策在?#34892;?#22320;方异化为投?#24066;?#27714;的新模式。首先,由于新盘限价,部分开发商“惜售”情绪重,于?#22681;?#21830;品房项目打包给租赁企业或银行,甚至转让数十年租赁权。此举符合政策导向,能获得税收优惠,甚至可能套取财政补贴。而且,还变相达到了“捂盘”的目的,人为减少商品房供应,加剧市场对房价上涨的预期。近期在深圳等城市,出现金融资?#23613;?#25237;资机构携大手笔资金进场,借规模化租赁经营之名义,在楼市大宗“扫货”的案例,有的商务公寓一夜之间数百套新房销售一空。据悉,参与竞购的既有外地基金公司,又有本地私募资金。

不管是“抢房潮?#20445;?#36824;是逆势“加杠杆?#20445;?#20197;及借租赁通道炒作都说明,过去十几年来形成的“房价只涨不跌”和“屡调屡涨”等顽固预期并未缓解。根源在于,楼市空前分化、需要因城施策的背景下,决定调控绩效的地方政府,主体责?#20301;刮础?#33853;地”。由于土地和税收依赖未改,加上房价绝对水平并未明显回落,开发商粮草充足,降价动力不明显,市场存在政策松绑和房价反弹的预期。

目前,基于创造经济转型低成本环境,降低国企和地方平台债务风险和偿债成本,预防快速“挤泡沫”触发系?#25215;?#39118;险,关系全局的房地产能否稳定具有战略意义。因此,基准利率暂不上调乃策略选择。目前,房贷利率?#32454;。?#20294;中长期贷款基准利率仅为4.90%,比2008-2009年金融危机时的最低水平5.94%还要低近1个百分点。近期,不管是住建部、央行和银监会发布的规范购房融资的215号?#27169;?#36824;是三部委武汉会议,或是落?#21040;?#34701;工作会议的五部委“资管新规?#20445;?#22343;强调要落实地方主体责任,防止资金违规进入楼市。

之所以出现上述诸多问题,根源在于基础性制度、长效机制没有完全建立。目前,包括租购并举、租售同权、集体土地建租赁住房、调控机制化(发预警函)等,都带有长效机制建设的色彩,对土地财政、旧增长模式?#21152;?#19968;些触及,但这些举措效果未明显显现,甚?#28872;?#35302;及短期利益而受抵制,甚至政策走样。比如,?#34892;?#22320;方在培育租赁上蜻蜓点水,让国企拿几宗地搞“面子工程”。这种做法很难?#20013;?#20379;应的效率也很难保障。因此,调控已进入“深水区?#20445;?#35201;想挥别旧式调控,要?#32454;?#33853;实地方主体责任,确保政策不打折扣,压住市场预期。同时,加快基础性制度和长效机制建设,如房产税明确时间表和执行路径;金融稳定委员会协调各监管部门,建立有效的资金疏堵渠道;加快形成多主体供应(集体土地、单位存量土地、盘活存量商办等),缓解供求关系?#21462;?#26356;重要的是,顶层上加快制定服务于新市民的、以租为主和租购并举的住房新制度,传递改革的信心和决心。

2017年12月13日08:20 来源:中国证券报 (编辑:admin)

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